ボロ実家リフォーム記録

築40年の実家のリフォーム記録です

めざせ!満室経営 本気ではじめる不動産投資 を読んで

赤井 誠著

めざせ!満室経営 本気ではじめる不動産投資 を読んで

 

この書籍にはローンの事、法人化の事など書いてあるが、弱小の私にとってはまだまだ先の話。

そこで、私はこの本の中で役に立ちそうな部分についてのみ記載していきたいと思う

 

儲けるために見つけること

それは2点

・成長に乗ること

・「歪み」を見つけること

 

不動産投資の「歪み」とは

「周りの同じような物件に比べて、家賃が異常に安くなっている、もしくは空室である」「土地の坪単価が周辺相場より異常に安く売られている」など

その理由がなんなのか、自分の力で解決可能なのかという問いに対して答えを見つけることができれば、やり方次第で十分に勝ち目は見えてきます。

 

不動産投資で儲かっていない多くの方々が、「普通に売られている、普通に問題のない物件」を、借金を重ねて購入しています。そして「キャッシュフローが少ないから」と言って、さらに借金を積み上げ、手残りのキャッシュを増やそうとしています。

こんなことを繰り返してもリスクを増やすだけで、儲かるはずがありません。

 

 

儲けの源泉である「歪み」の見つけ方

その1 現在ではなく将来をイメージする

空室の理由に着目する

空室の理由が、都心部において駅から遠いなどの立地の問題であったり、車社会の地方での駐車場不足などの場合、相当の覚悟が必要。

こういう物件は安くてもそこにはなんの「歪み」もありません。

 

しかし、不人気物件の中には、致命的な問題ではなく、清掃やリフォームやリノベーション、もしくは管理方法・募集方法を工夫することで、大きくその価値を変えることのできる物件が潜んでいます。

それを見極めるには、いくらかけてどの程度まで改善できるか、そのためのコストはどの程度必要か、といった知識が必要です。

 

その2 条例を理解する

自分が欲しい物件を見学に行くだけでなく、図面を見て条例的に違反しているような新築物件も見に行き、直接、これは条例違反ではないのかという事を指摘して、そうならない理由を聞いたりして学ぶ。

建築基準法や条例の知識を理解して、坪単価の安い土地を購入し、高利回りの新築を建てることに挑戦してみよう。

特に中古物件においては、このあたりの理解が不十分で、無駄な造りをしている物件も多々見受けられます。このような中古を安く購入し、しばらくインカムを稼いだ後に、高収益の新築物件を建てるという戦略も取ることができる。

 

その3 条例を利用する

条例では価値があるのに、それが利用されず無駄に使われている物件を、安く購入したことがある。それが「二面接道」です。

 

 

反面教師!不動産で儲からない人から学ぶ

人のせいにせず、自分で条件を動かそう

募集条件だけでも動かすことのできるパラメーターは数多くあります。

・家賃

・敷金

礼金

・広告料

・その他(謝礼・フリーレント)

 

自分のやり方を見直してみよう

自分の物件の空室が何カ月も埋まらないのであれば、もう一度、その条件設定はいつの時期の誰をターゲットとして設定したものなのか、よく考えて自分のやり方を見直してみましょう

 

人のまねでは生き残れない

問題の本質を理解し、それをどう解いていくかを常に考える力がついていなければ、社会ではなんの役にも立ちません。

 

テクニックだけではなく、「自分で考える力」を身につけよう

物件を購入できるのが遅くなったとしてもきちんと自分で考え、どうするべきかを本当に理解したうえで進める方が、最終的には成功への早道ではないか。

まずはまねるところから始めたとしても、失敗してでも自分なりのアイデアや考えも入れてトライしていくべき

 

不動産に関する知識と力を蓄えよう

お金を払って変なコンサルタントに頼るより、「大家の会」などの人脈を増やす方が、ずっと今後の自分のためになる。

最終的には、自分の力・知識ですべてを判断・運営できるように力を高めていかないと、困るのは自分。

儲かる話は絶対にエンドまで降りてこない

 

マイナス面もきちんと理解する

戦略としてはプラスを生かして攻撃し、マイナス面を理解してそのリスクをヘッジしておくことが大切

 

自分の購入基準を安易に変えない

自分の購入基準をきちんと持つことは、とても重要。たいていの場合、物件を購入する前にいろいろ勉強するはず。

・融資の金利はこれ以下

・期間は何年以上

・利回りは何%以上

キャッシュフローは月いくら以上

・立地はどこどこ、最寄駅から徒歩何分以内

・駐車場は戸数以上

など、「自分の購入基準はこうである」というものをきめていきます。

自分が買えそうな物件に基準を下げない!!

 

あせらず、基準を満たした物件を待つ

基準を下げて購入した場合、経営は早々に苦しくなる。

自分の基準に合ったものがない場合は、あせらずに現れるまで待つという忍耐力も時には大切

 

物件の将来価値を予測する

「この家賃が将来的にも本当にこの家賃なのか」という将来家賃を予測することが重要

 

購入時点より将来の物件価値を見る

たいてい、そのような物件は大なり小なりリフォームが必要で、リフォームにかかるだいたいの費用も予測できなくては、将来の利回りは予測できません。

つまり

予想利回り=将来家賃/(物件価格+リフォーム費用)

として物件を見られるようになれば、その物件の隠れた価値を見出すことが出来る

現況利回りが高くても、将来利回りが低ければ買う価値はない。

自分でその将来価値を予測し、それが価値のある物件であれば購入すればいい

 

 

「物件を買う目」の養い方

物件のもつ多面性をしっかり見る

利回りを見る時に大切な事

表面利回りの裏側には、必ず維持費の部分が隠れています。

空室時の広告費、謝礼、管理会社への接待費、修繕費と言った事も見逃してはなりません。

 

さらに重要なのは、稼働率(空室率)です!

 

キャッシュフローを見る時大切な事

キャッシュフローを大きくするには、融資期間を長くすることが有効だが、「融資期間が長い」ということは「元本をあまり返さない」とも言える。

いつまでも銀行のもので、自分の物にならず、リスクを先延ばしにしているだけともいえる。

 

物件を格安で入手する方法

物件を格安で購入するための5つのポイント

安く購入するために重要な事

・自分の立場が売り手より強いこと

・業者が自分の側につくこと

 

ポイントその1 両手仲介を利用した指値交渉

元付け業者になっている可能性は、大手不動産会社ほど高い。なぜなら一般の人が不動産を売りに出す場合、やはり名の知れた大手に依頼するでしょう。

 

ポイントその2 「やる気のないオーナー」から買う

やる気のなくなっているオーナーの物件は、荒れ果てている。

多少汚れて形が悪い方が安く買える。それをキチンを料理する

 

ポイントその3 売却が始まった時期を見る

物件を扱っている業者は、通常3か月単位で媒介契約を結びます。そのため、2カ月くらい経ってくると、次回の媒介契約が他社に変えられてしまうと困るため、なるだけその間にお客さんを見つけて売買を成立させようという気持ちが働く。

もちろん、売主がそれほど急いで売却するつもりがなければ安くはならないが、何度もチャレンジしていれば、必ずそういう物件に出会うもの。

 

ポイントその4 任意売却物件を購入する

任意売却物件は、経営が苦しくなったオーナーからでてくるので、たいていの場合、物件の修繕がほとんどされていません。さらに無理やり増築してあるなど遵法性にも問題がある場合が多い。そのような物件ですから、当然のごとく稼働率は低下しており、入っていても問題のある人物だったり、格安で入居させていたりすることが多い。

任意売却物件を購入するには、ある程度の「物件を見る知識」はどうしても必要。

でも、ある程度の不動産知識やリノベーション・リフォームの知識がついて来れば、十分に検討する価値がある

 

ポイントその5 競売市場で落札する

 

満室経営の決め手は物件力と営業力

ステップ1 物件の魅力をアップさせる

空室に多いのは「汚い・臭い・暗い」という3K

数千円の電灯くらい付け、電気の基本料金を払い、掃除をする程度は必ずやる!

 

ステップ2 物件の見せ方を工夫する

仲介業者に「次のお客様を連れて来たい」と思わせるような差別化をする。

モデルルームのようにしゃれた家具を置いたり、高価な照明をつけてグレードアップさせる

 

長く住みたくなる環境をいかに提供するか

赤井さんがやっている差別化戦略

1番目 使いやすさ

キッチン、冷蔵庫、洗濯機、テレビ、ソファー、ベッドの配置などの生活動線をよく考えることはとても大切。

 

2番目 心地よさ

・視覚的・・・圧迫感・質感

・聴覚的・・・騒音・雑音

・触覚的・・・肌触り

・体感・・・住み心地、空調

 

3番目 楽しさ

・デザイン

・格好よさ

トータルコーディネートされた照明

 

ここで間違っていけないのは、この順番は絶対に守る

 

仲介会社に募集を頼む際にチェックするべきポイント

重要な管理会社・仲介会社の営業力

自分の物件のインターネットでの紹介のされ方をチェックしよう

「SUUMO」や「HOME'S」などのこだわり検索で自分の物件が出るのか確認する。

 

優秀な大家には優秀な営業マンが味方につく

仲介業者にもメリットを感じさせる体制を作ることが重要

その答えの一つがレスポンスの速さ。

内見の現場で家賃や敷金・礼金交渉があった場合、自分が仲介会社からみて、素早く柔軟に対応可能な大家であると認識されているかどうかが勝負の分かれ目。

交渉が入るのは当たりまえと考え、その際の回答をきちんと準備しておく。いくらまでならOKなのか、家賃は減額できないけど、敷金・礼金はいくらまでなら減額できるとか。洗濯機、冷蔵庫、電子レンジなどの家電を無償で提供するなどを事前に考え、回答を用意しておけば即答できる。

 

大家としてやるべきことをやっているか自己確認する

まだ決まらない物件に関しては、現場の最前線にいる管理会社や仲介業者に相談すべきでしょう

「今年の募集状況はどんな感じですか?」

「どうすれば早く決まると思いますか?」

「近隣物件の家賃相場と比較して家賃は適切でしょうか?」

相手に相談することで、業者サイドにも「自分が提案したアイディア」という意識を持ってもらえます。

大家も管理会社も仲介業者も、物件を埋めるという目的は一緒です。

 

クレームから満室を作る方法

クレームで物件の弱点がわかる

クレームは助かることもある。トラブル連絡後のレスポンスの悪さに不満を持つことが多い。

相手の言い分をきちんと聞く

相手の言い分をきちんと聞く。「不動産業はサービス業」です。トラブルの際のきちんとした対応が、入居者の更新率につながると赤井さんは確信している。

 

トラブルが発生しない環境にしておく

給湯器、エアコンなどある程度年式が経っていたら、退去時に新品に交換しておくことでトラブルを未然に防いでおく。

そうすることで、緊急出動などの高額修理を防いでいる。

 

本当に重要なのはメンタルをしっかり持つこと

メンタル面で重要な5つのこと

1 自分の考え・価値観をしっかり持つ

2 物事の本質を理解する

3 常に現時点でのベストの生き方を考える

4 人と比較せず、過去の自分と比較する

5 違う価値観を否定せず理解する

 

常に考え、進化し続けることが不動産経営の成功につながる

以上。

 

一生好きなことをして暮らすための「不労所得」のつくり方 を読んで

一生好きなことをして暮らすための「不労所得」のつくり方 吉川英一

を読んだ感想と自分なりのまとめ

 

会社にしがみつくリスク

 会社は「お金をもらいながら勉強するところ」

 しばらく会社に食べさせてもらいながら、ぜひ自力で不労所得を得るための準備を整えてください。

 

動かなければ始まらない

 まずは行動を起こすこと

 

 

究極の不労所得

 「自分には難しいかな」と思う理由

 ①多額の借金をするのが恐い

 ②銀行が貸してくれるかどうかわからない

 ③物件のさがし方がわからない

 ④不動産業者にダマされるのが恐い

 ⑤空室になるのが恐い

 ⑥家賃が下落するのが恐い

 ⑦地震で倒壊するのが恐い

 ⑧水害や風災など、自然災害が心配

 ⑨家族に反対される

 

 ①~⑧は「失敗しやすいポイント」を知っておけば事前に回避することもできる

 

 

何から始めるか

 何のための不労所得

 リタイア後の目標をはっきり決めよう!

 

 まずはどんな勉強をすれば良いのか

 ・ドルフ・デ・ルースさんの『世界の不動産投資王が明かす お金持ちになれる「超」不動産投資の勧め』

 ・藤山勇司さんの『サラリーマンでも大家さんになれる46の秘訣』

 ・浦田健さんの『家賃30%アップでも!あなたのアパート・マンションを即満室にする方法』

 ・赤井誠さんの『ゼロからの不動産投資』

 ・倉橋隆行さんの『実践サラリーマン大家さん!』

 など不動産投資の本をいろいろ読んでみよう

 

 どこからお金を借りるか

 日本政策金融公庫は利回りの高い中古物件を持ち込むには最適の金融機関

 ※ただし、申し込みの際はくれぐれも「不動産投資をしたい」とは言わない。

  起業または事業開始5年以内の場合には貸してもらえるが、投資には融資してもらえない。

 

 利回り

 高利回り物件にこだわる

 

 

不動産投資の極意

 新築か中古か

 設備にボロが出始めるのは築後10年ぐらい経ってから。

 逆にさらに10年経過して築20年程度の物件の場合、半分程度の設備が更新されて新しくなっているはず。

 

 中古アパートでお金のかかる設備は、エアコンやガス給湯器

 エアコンの室外機やガス給湯器を外回りから見て確認

 外壁と屋根、まったく修理していない場合、20年も経過すると必ず雨が室内に侵入してくる。買う前に業者さんから補修工事の見積もりを取るべき

 

 区分か一棟か?

 区分よりも一棟ものを!

 

 木造か鉄筋造りか?

 RC造よりも木造。それも2階建てが狙い目

 

 不動産屋さんとの付き合い

 自分をまず信用してもらう意味で、勤務先や自己資金の額、予算などの情報をある程度伝えて熱意を見せよう!

 

 イールドギャップにこだわろう

 借り入れの金利は少ない方で!

 日本政策金融公庫はとても有力な金融機関

 

 リフォームについて

 退去の際のリフォーム代。単身ワンルームでもクロス全交換、室内クリーニング、エアコンクリーニングだと10万円超え

 

 クロスは自分で安くやってもらえる業者や職人さんを見つける

 エアコンはフィルターだけ掃除を!

 クロスは必要な部分だけ

 

 照明器具やコンセントプレート、流しの菊割れゴム、シャワーホース、シャワー混合水栓、温水洗浄便座やTV付きドアホン等は自分で行うと費用はかなり節約できる

 

 保険について

 火災保険料を節約しようと思ったら、民間損保ではなく、共済に加入するのが一番。なかでも全労済の火災保険は民間損保の半分以下の掛け金で加入できる。

 自然災害共済には別で加入をする。

 

 空室について

 普通は「4人案内すれば申し込みが入る」と言われている。

 お客様のニーズやアパートにお客様を案内した時の反応を一番わかっているのは現場の担当者なので、一緒になって対策を打つという気持ちが大切

 

 外壁の色や内装、設備、インターネット環境などは変えることが出来る。

 蜘蛛の巣だらけのアパートも定期清掃するだけで、見学者を案内したときの印象はぐっと良くなる。

 フローリングも厚めにワックスをかけるだけでピカピカに光ります。

 

 

不労所得の失敗学

 ・利回りを無視した投資はするな!

 ・大学や工場、ショッピングセンターなど、特定の施設に依存して立地が成り立っている収益物件は、大きなリスクをはらんでいることを理解しておく

 ・間取りは図面片手にチェックせよ!

 ・部屋の狭さの失敗⇒少しでも部屋が広く見えるよう工夫せよ!

 ・築古物件について。物件は築後10年くらいから壊れ始める

 ・まずは中古から始め、戸数が増えたら新築にシフトせよ!

 

 

住宅展示場を視察

先週末、近所にある住宅展示場に行ってきた。

 

理由はボロの実家のリフォームの参考になるかもと言う理由で。

 

結論から言うと参考になることは2割だ。

なぜなら住宅展示場にある家は最新の流行を取り入れた家。実家の家は40年近く前の家。違うところが多すぎて参考にならない。

例えば40年前の自動車を持っていたとして、それに衝突回避システム(アイサイト)をつけるかと言ったらつけないよねぇ〜

というわけで参考になると感じたのは2割だった。

 

では参考になった2割の内容は?と言うと高級感の出し方と壁紙の使い方とデザインが勉強出来た点だ

なぜなら作りはどれも大きく変わらないから。

例えば最近の流行は鉄骨造りで外壁はサイディング、風呂はユニットバスで、アイランド型のキッチン。

3軒回ったが、どれも同じ作り。

 

違いは使われている素材、壁紙の使い方、デザインの仕方くらい。

なので、その使い方の違いで印象が大きく変わると言うことが参考になりそうです。

 

サイディングと壁紙と風呂と複層サッシを施主支給でって言って家を建ててもらえるなら安めの家が一気に高級感のある家にならないかな?って妄想してしまいました。

 

だって、作りは同じように見えるのに使ってる壁紙とかがすごい高級感のあるものだけで全然雰囲気違うんだもーん

ブログ(実家リフォーム記録)はじめました。

はじめましてビッグです。

 

名前の由来はでかいから(笑)

 

今回、相模原市の実家にだれも住まなくなり空き家になってしまったので、リフォームして賃貸できないかと考えています。

 

そこで、リフォーム記録としてブログを書こうと思いました。

 

実家は築40年ほどの木造3LDK

かなりのボロです。

駅から徒歩30分歩くのではたしてニーズがあるのかわからいのですが、これから時間を見つけて少しずつリフォームしていこうと思います。

 

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外観です。

ペンキがところどころ剥げています。

 

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軒裏天井もはがれています

 

 

 

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こちらはもっとひどい・・・

 

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雨戸の戸袋もペンキがはげはげです

 

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階段の壁には砂壁が使われているのですが、はがれおちています・・・

 

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お風呂の扉のドアは固着して全くまわりません・・・

 

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浴室もカビだらけ

 

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洗面台も古い

 

このほかにもいろいろぼろぼろなのですが、久しぶりに帰った実家のボロっぷりにめまいがしてきました・・・

 

これから頑張ってリフォームして賃貸できるまでにしていきたいと思います!