ボロ実家リフォーム記録

築40年の実家のリフォーム記録です

”ワッキー流”「200万円台」ボロ物件”連続投資”術を読んで

ワッキー流”「200万円台」ボロ物件”連続投資”術

脇田 雄太さん著

を読んで自分が大切だと思うところをまとめます。

 

物件情報の入手方法

基本的には物件をネットで探す。

その中から、ドンピシャでも惜しい物件でもいいので、希望に近い条件のものが見つかったら、その売買仲介さんに連絡を取り、会いに行きます。

 

初心者にありがちな失敗として、ネットでの検索には時間をかけるのに、そこから先に全く進めない、ということがあります。

だからこそ、思い切って仲介さんに連絡を取ることに、大きな価値があります

「買わないかもしれない」なんて考えなくてもいいのです。

ネット検索で終わりにせず、「業者さんと知り合う」機会を積極的に作りましょう。

 

 

一回、その物件のある場所に行って、実際に営業マンさんと話をしてみると、得るものが多くあります。

それも、1回で終わりにするのではなく、その1か月後にもまた同じ人が来た、3か月後にもまた同じ人が来たとなると、相手に顔を覚えてもらうことができます。

 

 

良いボロ物件と悪いボロ物件

 

良いボロ物件

条件1:賃貸需要がある

当たり前ですが、不動産投資を前提に物件を購入する以上、購入予定の物件に賃貸需要があることが必須となります。

どんなに物件価格が安くても、賃貸需要のない物件は購入してはいけません。

賃貸需要を調べるのは簡単です。

近隣の賃貸不動産会社をまわり、「この物件を買おうと思っているんですが、いくらで決まると思いますか?」と質問するのです。

相手は「管理を任せてもらえるかもしれない」と思うので、親身になって答えてくれることがほとんどです。

 

このとき、「このエリアは厳しいと思いますよ」と言われたり、「3万円以下の家賃」という返事だったりした場合は、私は撤退するようにしています。

ここで妥協すると失敗します

 

条件2:建物の状態が想定利回りを達成できるレベル以上

賃貸需要が存在した場合でも、建物の状態が想定利回りを達成できるレベル以上でない場合は、物件の購入は見送った方が賢明です。

リフォームにコストがかかりすぎない物件ということ

 

買い付け証明書に次のように記載していたため、スムーズに買い付けを取り下げることができました。

・決済前に物件調査(シロアリ・雨漏り調査など)を実施させていただくことを本買い付け発効の条件とさせていただきます。

・調査の結果、物件に深刻な問題が発見されないことを本買い付け発効の条件とさせていただきます。

 

補足ですが、シロアリは軽度の被害なら購入することもあります。

シロアリ駆除業者はいくつもあるのですが、その中でもきちんとした組織になっている業者さんは、たいてい見積もりや現地調査は無料でやってくれます。

 

悪いボロ物件

物件が川沿いの断崖絶壁に立地しており、自費で地盤の修復を実施して下さいと勧告されていることも判明。

 

 

指値を入れる

現場に行ったら、私は物件をチェックすると同時に、来てくれた不動産会社の方に必ず、次のことを聞いています。

・売主さんはどんな人ですか?

・売り出しの理由はなんですか?

・物件の良いところ、悪いところはなんですか?

・賃貸に出すとしたら何をやった方がいいと思いますか?

・想定賃料はいくらですか?

こうして得られた情報に加えて、前に書いた近隣の不動産賃貸業者の意見も考慮し、買うかやめるか、買うならいくらで指値を入れるかを決めていきます。(リフォーム代込みで利回り20%など)

指値を入れる場合は、まず、どのくらいまで下がりそうなのかを仲介業者さんに聞いてみます。

そこで、高い値段を伝えられたら、「大変申し訳ないのですが、私の基準では〇〇万円です」というように自分の基準を伝えます。その上で、「今回は厳しそうですが、また物件が出たら教えてください」と伝えます。

 私はそういう時、「今日はお時間をいただき、ありがとうございました」と言って、帰りのガソリン代を包んで渡すことも忘れません。

 

将来のリスクに備えて必ず保険に入る

全労済都道県民共済は3割程度割安。民間の火災保険は給排水管のトラブルを保障してくれれる特約を付帯することがポイント。

地震保険は何も考えずに加入がおすすめ

ボロ物件系では全労済の自然災害補償付火災共済の大型タイプに加入している。

施設賠償責任保険

この保険は保険料が非常に安いのが特徴。保険料が年間2000円で、最高5億円までの保証が受けられる。

全労災では扱っておらず、T社で取り扱っている。(月1000円)

 

激安リフォームのコツ

リフォームの第1段階で行うべきインフラ周りの工事について

インフラとは電気・ガス・水道・インターネット&電話・テレビなど

1)電気

①ブレーカーの電気容量は十分か?

②漏電遮断器などの安全装備がついているか?

③洗濯機置き場や台所の容量は足りているか?

④屋内外の電気配線に問題はないか?

 

1)ガス

少しでもいい条件でガスが引けるよう、数十社にコンタクトをとり、サービスの内容を確認した。

都市ガスの2倍もするなど、単価が極端に高いところがある。

そういう会社を選ぶと、入居者の退去につながり、何かサービスをしてもらっても、意味がないということになりかねない。

ガスの値段もしっかりと比較検討していく

 

2)水道

水道工事ほど作業を依頼するルートによって、金額が変わる工事はないと思います。相場はあってないようなもの。

給排水管の工事は一人親方の水道屋さんに、ユニットバスの工事をイナックスやリクシル・ハウステック等に頼んだあとで、職人さんへ仕上げを依頼すると、料金が大幅に安くなります。

分離発注なので発注側の手間は確かに増えますが、コスト削減効果はそれに見合うもの。

単身向けアパートのユニットバスを施工費込約20万円で設置してもらった。

アクセントパネルとやサーモスタット推薦、レインシャワーなども含んだ金額なので、割安だった

 

3)ネット&電話&テレビ

ケーブルテレビに統一することをお勧めする

保守管理の容易さと初期費用の安さ、実質的なランニングコストの低さが圧倒的

 

水回り編

1)浴室・水道

1つめは既存の施設を有効活用しながら、浴槽入れ替え&バスパネル施工をする

バスパネルを施工して、経年劣化した浴槽を入れ替えるだけなら10万円未満でできることも珍しくない。

2つめは新規にユニットバスを導入してしまう方法

部材費・工事費・ゴミ処分費・配管接続費など含めても30万円程度~施工可能なケースが多かった。

アクセントパネルとサーモスタット水栓は必ず選択したい。安価なモデルはこの2点が省かれている。

 

2)洗濯機パン・洗面台・トイレ

洗濯機パンがないもしくは洗濯機置き場が屋外というケースの場合、迷わず室内に洗濯機パンを新設することがおすすめしている。

既存の洗面台が古い、もしくはない場合も迷わず幅750mm以上のシャンプードレッサーを新設するといい。

 

トイレはどんない古い物件でも洋室であることが必須。

 

3)台所

ファミリータイプなら1700mm以上

単身タイプなら1400mm幅程度

流し台を入れ替える際には、合わせて周辺の壁面にキッチンパネルを施工するとよい。

 

4)床・壁・天井

1)床

入居希望者が最初にチェックする場所が床

リフォームする際は、元の床材の種類にかかわらず、原則的にはフローリング化することを勧める。

 

2)壁

既存の壁がすでにクロスの場合は、新しいクロスに張り替えるだけで劇的に見た目の印象を向上させられる。

平凡な白系の量産クロスは避け、1000番台を使用する。

 

3)天井

原則的にシンプルな白系のクロスを使用。量産クロスでも可。

 

5)照明

1)ダウンライト

物件の魅力を効果的に向上させる照明器具として、一番に考えられるのはダウンライト

 

2)LED

せっかく照明器具を導入するなら、デザイン性に優れたLED照明を積極的に選択するといい

 

3)センサーライト

玄関、トイレ、階段、廊下などにはセンサーライトを導入するとよい

既存の照明器具がE26口金、E17口金などの電球タイプの照明器具の場合、センサー機能が搭載されたLED電球を購入して取り付けるだけでも十分。

壁の工事を行うついでがある場合、パナソニック製の「かってにスイッチ」などを依頼してつけてもらってもよい。

 

特約事項で安定運営

1)オリジナルの特約事項を使って安定賃貸経営を実現

やり方は次のような特約事項を作成し、この内容を賃貸仲介さんにエクセルなどのデータで渡しておき、賃貸借契約書の作成時に、入居者さんと連帯保証人さんの署名捺印を取得してもらう

〇室内外を問わず全面禁煙

〇退去予告は2か月以上前に設定

〇賃料を安く設定する代わりに、最低2年は入居することを約束してもらう

 

①退去時原状回復義務

退去の際は、貸主指定の業者において室内清掃、庭の除草、鍵の交換をするものとし、その費用は、契約終了日から10日以内に借主が貸主に対して支払うものとする

②解約予告

解約の意思表示は、借り主が貸主へ「解約する旨の文章(体裁自由)を郵送する」方法で行うこととする。

契約日は上記「郵便物」消印の日付が属する月の翌々月末日とする。

※郵便の不着事故を防ぐため、簡易書留等を利用されることを強くお勧めします。また、トラブル防止のため電話による到着確認を行っていただくことを強くお勧めします。

※生活実態の有無、退去理由の如何を問わず、契約終了日までは賃料が発生します。

※たとえば、4月10日入居で、2週間後の4月24日付の消印で解約の申し出を借主が貸主に対して行った場合、6月末日までの賃料支払義務が発生します。

※賃料・公共料金などの滞納がある場合は、滞納分の支払いが完了するまで本賃貸契約を終了することはできません。(ただし、貸主が認めた場合は例外とする)

 

③短期解約違約金

本物件の賃料は借主が長期間の入居を約束することを前提に低く設定しているため、万が一、借主都合により本契約及び更新契約を終了する場合は以下の短期解約違約金を借主は貸主へ契約終了日から10日以内に支払うものとする。

※短期解約違約金

 

元手300万円で資産を永遠に増やし続ける方法 を読んで

最初は小さい物件からはじめる

頭の中で考えていても答えは出ません。まずはやってみること。ただし、不動産では失敗すると再起が難しいので、小さい物件から始めることが重要なのです。

 

高利回りの物件を手に入れる仕組みを作る

誰にだって高利回り物件は見つけられる

物件を買う時に一番気にするのは、利回りの高さです。

利回りが高ければ、少ない元手で多くの家賃を得られます。

少ない資本金で不動産投資を成功させるには、高利回りの物件を手に入れることが大切です。

 

木造物件は維持費がかからないのが魅力

中古の木造物件は固定資産税が低く、現金で買えば全室空室でも維持費がほとんどかかりません。

ある日、「不動産投資、やめた」と思いたったとしても、現金で買った安い木造ならパッと売って終わればいい

 

5つのおすすめ検索サイト

①不動産ジャパン

②健美家

③Yahoo不動産

④HOME'S不動産投資

⑤At home web

 

他に不動産会社の独自のHPもチェックします。

 

「欲しい客」ではなく「買える客」であることをアピールする

物件をネットで探し、不動産屋さんに電話をして、情報を受け取ったら、見に行くか行かないかを決めます。

見に行く価値があると思えば、できるだけ早く現地を確認しましょう。

結果的に断ることになっても、資料だけ見て断るのと、現地まで足を運んで断るのでは、相手に与える印象が大きく違います。

断るときは

「近隣の空室状況を見たら厳しそうだったので今回は見送ります」

「修繕費が相当かかりそうなので、今回は見送ります」

というように理由をつけて、最後に必ず、

「いい物件があればすぐに買いますので、また紹介して下さい。」

と付け加えます。

本気で買う気があることをアピールする

 

業者さんに対して、どんな物件を、いくらくらいで買いたいのか。どのくらい現金があって、ローンはどの程度引けるのか伝えておくことはとても大切です。

 

買っていい物件の見極め方

物件を購入する際に大切な「マーケティング

最初はとにかく、たくさんの物件を見ることが大切!

数をこなすうちに「この物件はこの地域ではかなり安いほうだ」「この物件は安いけれど、修繕費がかかりそうだから割高になりそう」ということがわかってきます。自分の中の比較対象が多ければ多いほど、その物件がお買い得なものなのかがよくわかるようになります。

ですから、最初のうちはよくわからないままでもいいので、ひとつでも多くの物件を見に行くことを心掛けて下さい。見に行くときは買うつもりくらいの真剣さで、見に行かなければ経験値が付きません。

 

その中で「これだ!」という物件に出会っても、すぐに買い付けを入れてはいけません。なぜかというと、事前にマーケティングをする必要があるからです。

不動産投資でのマーケティングは「この物件は購入後にどの程度の入居率を見込めるだろうか」を測る目的で行う。

 

一番重要なのは「需要と供給」のバランスを把握すること。

 

まずはネットで客観的なデータを集める

まずはインターネットを使う。

ミニミニ、アパマン、エイブル、フォレント、MAST、ぴたっとハウス、アットホーム・・・

複数のサイトから可能な限りその地域の多くのデータを収集します。

次のような情報は必ず確認してください。

・募集の家賃

・価格帯別、間取り別の募集部屋の数

・新築の数

 

どの間取りの空室が多いのかをつかむことができる。

HOME'S不動産投資の「見える!賃貸経営」で、間取り別の家賃の平均値もわかる。

 

インフォシークの地図を使った実地調査

インフォシークは地図上にアパート名、建物名が記載されているので便利です。

実際にアパートを見に行って入居状況を6/8という具合にどんどん記入していきます。

戸建ての場合は、町の雰囲気を重視します。

周囲に新築の家やリフォーム中の家が多い場合、人々がお金を出してもそこに住みたいと思う町ですから、賃貸に出しても住みたい人がいるでしょう。

 

もし自分の検討物件が空室の多い町にあることが分かった場合は、その時点で購入をやめます。

 

自分で調査したあとで不動産屋さんに聞き込みをする

ここまで調べ上げてから初めて、物件の近隣の不動産屋さんに聞き込みをします。

実際に自分で調べてあるため、不動産屋さんがどんな立場で意見を言っているのかを冷静に観察することができます。

 

資産になる物件の見分け方

購入の際は、どのくらいリフォーム費用がかかるかがポイント

お風呂、トイレ、キッチン、給湯関係がお金がかかる。

 

わざわざ難しいことに挑戦する必要はない

「安い物件はいくらでもある」

基本的に「雨漏り、白アリ、傾き」がある物件は買わない。

難しいことにあえて挑戦しないで、スパッとやめる。

安くていい物件は、ほかにもたくさんある。

 

狙うのは平成モノ

平成地区の物件は、お風呂にピピッと押すコントローラー付きの追い焚き給湯がついていますし、トイレも洋式です。洗面所スペースには洗面化粧台があって、その横には洗濯機置き場が備え付けられている。

 

見かけはぼろくてもいい。設備としてあることが重要。どんなに汚くても、壊れていても、スペースがあれば設備を交換するだけで済むから。

 

物件の価値を劇的にアップ!シンプルな方法

リフォーム費用を最低限に抑えて低めの家賃で貸す

基本は貼る、塗る、交換する

基本は貼る、塗る、交換する。それ以上の難しいリフォームが必要な物件は、コストがかかるので買わない。

セルフリフォームで一番簡単で効果があるのは、壁紙の貼り替えです。

 

クッションフロアからフローリングへ

フローリングを貼る作業はとても簡単です。「上張り」といって、すでにある床材の上に貼るやり方なら、誰にでもできる。

上張り用のフローリングは、厚さが6mmと薄く、軽いので持ち運びや作業がしやすい上に、加工も楽。

 

リフォームでパッと見た印象を良くする

室内のリフォームよりも重要なのが、外まわりの整備です。

物件をパッと見たときの第一印象が悪いと、中をキレイにしても、決まりにくい。

 

外観を磨く具体例

・庭木の手入れ、グリーンの植え込みなど、エクステリアを整えると印象が良くなる。

・外壁塗装をする。ペンキは最近人気の色を使う。

・除草する。除草した後、防草シートを敷きその上に砂利を敷く。

・ポストをおしゃれなスタンドタイプへ交換する。

・割れたアスファルトを「レミファルト」で補修する。

・玄関の外灯を交換する

・玄関のドアの交換もしくは、玄関ドアの塗装。

・玄関の鍵をディンプルキーに交換する。

・外にある水道に、「タキロン流し台」を設置する

・外壁換気フードの交換をする

 

専門技術の必要な「掃除」はプロにまかせる

本格的なクリーニングは技術が必要で、特殊な高い洗剤を使わないとピカピカになりませんし、重労働で手間もかかります。

しかし、プロに頼むと意外に安くて、ワンルームで2万5000円ほどで済みます。

 

まとめると、自分でやるのは難しいのに、人に頼むと安い「掃除」はアウトソーシングして、自分でやると簡単なのに人に頼むと高い壁紙貼りなどのリフォームは、自分でやったほうがいい。

残置物や粗大ゴミは業者に頼むと高額になるので、市の環境センターに自分で捨てに行くのが安く上がる。

 

めざせ!満室経営 本気ではじめる不動産投資 を読んで

赤井 誠著

めざせ!満室経営 本気ではじめる不動産投資 を読んで

 

この書籍にはローンの事、法人化の事など書いてあるが、弱小の私にとってはまだまだ先の話。

そこで、私はこの本の中で役に立ちそうな部分についてのみ記載していきたいと思う

 

儲けるために見つけること

それは2点

・成長に乗ること

・「歪み」を見つけること

 

不動産投資の「歪み」とは

「周りの同じような物件に比べて、家賃が異常に安くなっている、もしくは空室である」「土地の坪単価が周辺相場より異常に安く売られている」など

その理由がなんなのか、自分の力で解決可能なのかという問いに対して答えを見つけることができれば、やり方次第で十分に勝ち目は見えてきます。

 

不動産投資で儲かっていない多くの方々が、「普通に売られている、普通に問題のない物件」を、借金を重ねて購入しています。そして「キャッシュフローが少ないから」と言って、さらに借金を積み上げ、手残りのキャッシュを増やそうとしています。

こんなことを繰り返してもリスクを増やすだけで、儲かるはずがありません。

 

 

儲けの源泉である「歪み」の見つけ方

その1 現在ではなく将来をイメージする

空室の理由に着目する

空室の理由が、都心部において駅から遠いなどの立地の問題であったり、車社会の地方での駐車場不足などの場合、相当の覚悟が必要。

こういう物件は安くてもそこにはなんの「歪み」もありません。

 

しかし、不人気物件の中には、致命的な問題ではなく、清掃やリフォームやリノベーション、もしくは管理方法・募集方法を工夫することで、大きくその価値を変えることのできる物件が潜んでいます。

それを見極めるには、いくらかけてどの程度まで改善できるか、そのためのコストはどの程度必要か、といった知識が必要です。

 

その2 条例を理解する

自分が欲しい物件を見学に行くだけでなく、図面を見て条例的に違反しているような新築物件も見に行き、直接、これは条例違反ではないのかという事を指摘して、そうならない理由を聞いたりして学ぶ。

建築基準法や条例の知識を理解して、坪単価の安い土地を購入し、高利回りの新築を建てることに挑戦してみよう。

特に中古物件においては、このあたりの理解が不十分で、無駄な造りをしている物件も多々見受けられます。このような中古を安く購入し、しばらくインカムを稼いだ後に、高収益の新築物件を建てるという戦略も取ることができる。

 

その3 条例を利用する

条例では価値があるのに、それが利用されず無駄に使われている物件を、安く購入したことがある。それが「二面接道」です。

 

 

反面教師!不動産で儲からない人から学ぶ

人のせいにせず、自分で条件を動かそう

募集条件だけでも動かすことのできるパラメーターは数多くあります。

・家賃

・敷金

礼金

・広告料

・その他(謝礼・フリーレント)

 

自分のやり方を見直してみよう

自分の物件の空室が何カ月も埋まらないのであれば、もう一度、その条件設定はいつの時期の誰をターゲットとして設定したものなのか、よく考えて自分のやり方を見直してみましょう

 

人のまねでは生き残れない

問題の本質を理解し、それをどう解いていくかを常に考える力がついていなければ、社会ではなんの役にも立ちません。

 

テクニックだけではなく、「自分で考える力」を身につけよう

物件を購入できるのが遅くなったとしてもきちんと自分で考え、どうするべきかを本当に理解したうえで進める方が、最終的には成功への早道ではないか。

まずはまねるところから始めたとしても、失敗してでも自分なりのアイデアや考えも入れてトライしていくべき

 

不動産に関する知識と力を蓄えよう

お金を払って変なコンサルタントに頼るより、「大家の会」などの人脈を増やす方が、ずっと今後の自分のためになる。

最終的には、自分の力・知識ですべてを判断・運営できるように力を高めていかないと、困るのは自分。

儲かる話は絶対にエンドまで降りてこない

 

マイナス面もきちんと理解する

戦略としてはプラスを生かして攻撃し、マイナス面を理解してそのリスクをヘッジしておくことが大切

 

自分の購入基準を安易に変えない

自分の購入基準をきちんと持つことは、とても重要。たいていの場合、物件を購入する前にいろいろ勉強するはず。

・融資の金利はこれ以下

・期間は何年以上

・利回りは何%以上

キャッシュフローは月いくら以上

・立地はどこどこ、最寄駅から徒歩何分以内

・駐車場は戸数以上

など、「自分の購入基準はこうである」というものをきめていきます。

自分が買えそうな物件に基準を下げない!!

 

あせらず、基準を満たした物件を待つ

基準を下げて購入した場合、経営は早々に苦しくなる。

自分の基準に合ったものがない場合は、あせらずに現れるまで待つという忍耐力も時には大切

 

物件の将来価値を予測する

「この家賃が将来的にも本当にこの家賃なのか」という将来家賃を予測することが重要

 

購入時点より将来の物件価値を見る

たいてい、そのような物件は大なり小なりリフォームが必要で、リフォームにかかるだいたいの費用も予測できなくては、将来の利回りは予測できません。

つまり

予想利回り=将来家賃/(物件価格+リフォーム費用)

として物件を見られるようになれば、その物件の隠れた価値を見出すことが出来る

現況利回りが高くても、将来利回りが低ければ買う価値はない。

自分でその将来価値を予測し、それが価値のある物件であれば購入すればいい

 

 

「物件を買う目」の養い方

物件のもつ多面性をしっかり見る

利回りを見る時に大切な事

表面利回りの裏側には、必ず維持費の部分が隠れています。

空室時の広告費、謝礼、管理会社への接待費、修繕費と言った事も見逃してはなりません。

 

さらに重要なのは、稼働率(空室率)です!

 

キャッシュフローを見る時大切な事

キャッシュフローを大きくするには、融資期間を長くすることが有効だが、「融資期間が長い」ということは「元本をあまり返さない」とも言える。

いつまでも銀行のもので、自分の物にならず、リスクを先延ばしにしているだけともいえる。

 

物件を格安で入手する方法

物件を格安で購入するための5つのポイント

安く購入するために重要な事

・自分の立場が売り手より強いこと

・業者が自分の側につくこと

 

ポイントその1 両手仲介を利用した指値交渉

元付け業者になっている可能性は、大手不動産会社ほど高い。なぜなら一般の人が不動産を売りに出す場合、やはり名の知れた大手に依頼するでしょう。

 

ポイントその2 「やる気のないオーナー」から買う

やる気のなくなっているオーナーの物件は、荒れ果てている。

多少汚れて形が悪い方が安く買える。それをキチンを料理する

 

ポイントその3 売却が始まった時期を見る

物件を扱っている業者は、通常3か月単位で媒介契約を結びます。そのため、2カ月くらい経ってくると、次回の媒介契約が他社に変えられてしまうと困るため、なるだけその間にお客さんを見つけて売買を成立させようという気持ちが働く。

もちろん、売主がそれほど急いで売却するつもりがなければ安くはならないが、何度もチャレンジしていれば、必ずそういう物件に出会うもの。

 

ポイントその4 任意売却物件を購入する

任意売却物件は、経営が苦しくなったオーナーからでてくるので、たいていの場合、物件の修繕がほとんどされていません。さらに無理やり増築してあるなど遵法性にも問題がある場合が多い。そのような物件ですから、当然のごとく稼働率は低下しており、入っていても問題のある人物だったり、格安で入居させていたりすることが多い。

任意売却物件を購入するには、ある程度の「物件を見る知識」はどうしても必要。

でも、ある程度の不動産知識やリノベーション・リフォームの知識がついて来れば、十分に検討する価値がある

 

ポイントその5 競売市場で落札する

 

満室経営の決め手は物件力と営業力

ステップ1 物件の魅力をアップさせる

空室に多いのは「汚い・臭い・暗い」という3K

数千円の電灯くらい付け、電気の基本料金を払い、掃除をする程度は必ずやる!

 

ステップ2 物件の見せ方を工夫する

仲介業者に「次のお客様を連れて来たい」と思わせるような差別化をする。

モデルルームのようにしゃれた家具を置いたり、高価な照明をつけてグレードアップさせる

 

長く住みたくなる環境をいかに提供するか

赤井さんがやっている差別化戦略

1番目 使いやすさ

キッチン、冷蔵庫、洗濯機、テレビ、ソファー、ベッドの配置などの生活動線をよく考えることはとても大切。

 

2番目 心地よさ

・視覚的・・・圧迫感・質感

・聴覚的・・・騒音・雑音

・触覚的・・・肌触り

・体感・・・住み心地、空調

 

3番目 楽しさ

・デザイン

・格好よさ

トータルコーディネートされた照明

 

ここで間違っていけないのは、この順番は絶対に守る

 

仲介会社に募集を頼む際にチェックするべきポイント

重要な管理会社・仲介会社の営業力

自分の物件のインターネットでの紹介のされ方をチェックしよう

「SUUMO」や「HOME'S」などのこだわり検索で自分の物件が出るのか確認する。

 

優秀な大家には優秀な営業マンが味方につく

仲介業者にもメリットを感じさせる体制を作ることが重要

その答えの一つがレスポンスの速さ。

内見の現場で家賃や敷金・礼金交渉があった場合、自分が仲介会社からみて、素早く柔軟に対応可能な大家であると認識されているかどうかが勝負の分かれ目。

交渉が入るのは当たりまえと考え、その際の回答をきちんと準備しておく。いくらまでならOKなのか、家賃は減額できないけど、敷金・礼金はいくらまでなら減額できるとか。洗濯機、冷蔵庫、電子レンジなどの家電を無償で提供するなどを事前に考え、回答を用意しておけば即答できる。

 

大家としてやるべきことをやっているか自己確認する

まだ決まらない物件に関しては、現場の最前線にいる管理会社や仲介業者に相談すべきでしょう

「今年の募集状況はどんな感じですか?」

「どうすれば早く決まると思いますか?」

「近隣物件の家賃相場と比較して家賃は適切でしょうか?」

相手に相談することで、業者サイドにも「自分が提案したアイディア」という意識を持ってもらえます。

大家も管理会社も仲介業者も、物件を埋めるという目的は一緒です。

 

クレームから満室を作る方法

クレームで物件の弱点がわかる

クレームは助かることもある。トラブル連絡後のレスポンスの悪さに不満を持つことが多い。

相手の言い分をきちんと聞く

相手の言い分をきちんと聞く。「不動産業はサービス業」です。トラブルの際のきちんとした対応が、入居者の更新率につながると赤井さんは確信している。

 

トラブルが発生しない環境にしておく

給湯器、エアコンなどある程度年式が経っていたら、退去時に新品に交換しておくことでトラブルを未然に防いでおく。

そうすることで、緊急出動などの高額修理を防いでいる。

 

本当に重要なのはメンタルをしっかり持つこと

メンタル面で重要な5つのこと

1 自分の考え・価値観をしっかり持つ

2 物事の本質を理解する

3 常に現時点でのベストの生き方を考える

4 人と比較せず、過去の自分と比較する

5 違う価値観を否定せず理解する

 

常に考え、進化し続けることが不動産経営の成功につながる

以上。

 

一生好きなことをして暮らすための「不労所得」のつくり方 を読んで

一生好きなことをして暮らすための「不労所得」のつくり方 吉川英一

を読んだ感想と自分なりのまとめ

 

会社にしがみつくリスク

 会社は「お金をもらいながら勉強するところ」

 しばらく会社に食べさせてもらいながら、ぜひ自力で不労所得を得るための準備を整えてください。

 

動かなければ始まらない

 まずは行動を起こすこと

 

 

究極の不労所得

 「自分には難しいかな」と思う理由

 ①多額の借金をするのが恐い

 ②銀行が貸してくれるかどうかわからない

 ③物件のさがし方がわからない

 ④不動産業者にダマされるのが恐い

 ⑤空室になるのが恐い

 ⑥家賃が下落するのが恐い

 ⑦地震で倒壊するのが恐い

 ⑧水害や風災など、自然災害が心配

 ⑨家族に反対される

 

 ①~⑧は「失敗しやすいポイント」を知っておけば事前に回避することもできる

 

 

何から始めるか

 何のための不労所得

 リタイア後の目標をはっきり決めよう!

 

 まずはどんな勉強をすれば良いのか

 ・ドルフ・デ・ルースさんの『世界の不動産投資王が明かす お金持ちになれる「超」不動産投資の勧め』

 ・藤山勇司さんの『サラリーマンでも大家さんになれる46の秘訣』

 ・浦田健さんの『家賃30%アップでも!あなたのアパート・マンションを即満室にする方法』

 ・赤井誠さんの『ゼロからの不動産投資』

 ・倉橋隆行さんの『実践サラリーマン大家さん!』

 など不動産投資の本をいろいろ読んでみよう

 

 どこからお金を借りるか

 日本政策金融公庫は利回りの高い中古物件を持ち込むには最適の金融機関

 ※ただし、申し込みの際はくれぐれも「不動産投資をしたい」とは言わない。

  起業または事業開始5年以内の場合には貸してもらえるが、投資には融資してもらえない。

 

 利回り

 高利回り物件にこだわる

 

 

不動産投資の極意

 新築か中古か

 設備にボロが出始めるのは築後10年ぐらい経ってから。

 逆にさらに10年経過して築20年程度の物件の場合、半分程度の設備が更新されて新しくなっているはず。

 

 中古アパートでお金のかかる設備は、エアコンやガス給湯器

 エアコンの室外機やガス給湯器を外回りから見て確認

 外壁と屋根、まったく修理していない場合、20年も経過すると必ず雨が室内に侵入してくる。買う前に業者さんから補修工事の見積もりを取るべき

 

 区分か一棟か?

 区分よりも一棟ものを!

 

 木造か鉄筋造りか?

 RC造よりも木造。それも2階建てが狙い目

 

 不動産屋さんとの付き合い

 自分をまず信用してもらう意味で、勤務先や自己資金の額、予算などの情報をある程度伝えて熱意を見せよう!

 

 イールドギャップにこだわろう

 借り入れの金利は少ない方で!

 日本政策金融公庫はとても有力な金融機関

 

 リフォームについて

 退去の際のリフォーム代。単身ワンルームでもクロス全交換、室内クリーニング、エアコンクリーニングだと10万円超え

 

 クロスは自分で安くやってもらえる業者や職人さんを見つける

 エアコンはフィルターだけ掃除を!

 クロスは必要な部分だけ

 

 照明器具やコンセントプレート、流しの菊割れゴム、シャワーホース、シャワー混合水栓、温水洗浄便座やTV付きドアホン等は自分で行うと費用はかなり節約できる

 

 保険について

 火災保険料を節約しようと思ったら、民間損保ではなく、共済に加入するのが一番。なかでも全労済の火災保険は民間損保の半分以下の掛け金で加入できる。

 自然災害共済には別で加入をする。

 

 空室について

 普通は「4人案内すれば申し込みが入る」と言われている。

 お客様のニーズやアパートにお客様を案内した時の反応を一番わかっているのは現場の担当者なので、一緒になって対策を打つという気持ちが大切

 

 外壁の色や内装、設備、インターネット環境などは変えることが出来る。

 蜘蛛の巣だらけのアパートも定期清掃するだけで、見学者を案内したときの印象はぐっと良くなる。

 フローリングも厚めにワックスをかけるだけでピカピカに光ります。

 

 

不労所得の失敗学

 ・利回りを無視した投資はするな!

 ・大学や工場、ショッピングセンターなど、特定の施設に依存して立地が成り立っている収益物件は、大きなリスクをはらんでいることを理解しておく

 ・間取りは図面片手にチェックせよ!

 ・部屋の狭さの失敗⇒少しでも部屋が広く見えるよう工夫せよ!

 ・築古物件について。物件は築後10年くらいから壊れ始める

 ・まずは中古から始め、戸数が増えたら新築にシフトせよ!

 

 

住宅展示場を視察

先週末、近所にある住宅展示場に行ってきた。

 

理由はボロの実家のリフォームの参考になるかもと言う理由で。

 

結論から言うと参考になることは2割だ。

なぜなら住宅展示場にある家は最新の流行を取り入れた家。実家の家は40年近く前の家。違うところが多すぎて参考にならない。

例えば40年前の自動車を持っていたとして、それに衝突回避システム(アイサイト)をつけるかと言ったらつけないよねぇ〜

というわけで参考になると感じたのは2割だった。

 

では参考になった2割の内容は?と言うと高級感の出し方と壁紙の使い方とデザインが勉強出来た点だ

なぜなら作りはどれも大きく変わらないから。

例えば最近の流行は鉄骨造りで外壁はサイディング、風呂はユニットバスで、アイランド型のキッチン。

3軒回ったが、どれも同じ作り。

 

違いは使われている素材、壁紙の使い方、デザインの仕方くらい。

なので、その使い方の違いで印象が大きく変わると言うことが参考になりそうです。

 

サイディングと壁紙と風呂と複層サッシを施主支給でって言って家を建ててもらえるなら安めの家が一気に高級感のある家にならないかな?って妄想してしまいました。

 

だって、作りは同じように見えるのに使ってる壁紙とかがすごい高級感のあるものだけで全然雰囲気違うんだもーん

ブログ(実家リフォーム記録)はじめました。

はじめましてビッグです。

 

名前の由来はでかいから(笑)

 

今回、相模原市の実家にだれも住まなくなり空き家になってしまったので、リフォームして賃貸できないかと考えています。

 

そこで、リフォーム記録としてブログを書こうと思いました。

 

実家は築40年ほどの木造3LDK

かなりのボロです。

駅から徒歩30分歩くのではたしてニーズがあるのかわからいのですが、これから時間を見つけて少しずつリフォームしていこうと思います。

 

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外観です。

ペンキがところどころ剥げています。

 

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軒裏天井もはがれています

 

 

 

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こちらはもっとひどい・・・

 

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雨戸の戸袋もペンキがはげはげです

 

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階段の壁には砂壁が使われているのですが、はがれおちています・・・

 

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お風呂の扉のドアは固着して全くまわりません・・・

 

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浴室もカビだらけ

 

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洗面台も古い

 

このほかにもいろいろぼろぼろなのですが、久しぶりに帰った実家のボロっぷりにめまいがしてきました・・・

 

これから頑張ってリフォームして賃貸できるまでにしていきたいと思います!