元手300万円で資産を永遠に増やし続ける方法 を読んで
最初は小さい物件からはじめる
頭の中で考えていても答えは出ません。まずはやってみること。ただし、不動産では失敗すると再起が難しいので、小さい物件から始めることが重要なのです。
高利回りの物件を手に入れる仕組みを作る
誰にだって高利回り物件は見つけられる
物件を買う時に一番気にするのは、利回りの高さです。
利回りが高ければ、少ない元手で多くの家賃を得られます。
少ない資本金で不動産投資を成功させるには、高利回りの物件を手に入れることが大切です。
木造物件は維持費がかからないのが魅力
中古の木造物件は固定資産税が低く、現金で買えば全室空室でも維持費がほとんどかかりません。
ある日、「不動産投資、やめた」と思いたったとしても、現金で買った安い木造ならパッと売って終わればいい
5つのおすすめ検索サイト
①不動産ジャパン
②健美家
③Yahoo不動産
④HOME'S不動産投資
⑤At home web
他に不動産会社の独自のHPもチェックします。
「欲しい客」ではなく「買える客」であることをアピールする
物件をネットで探し、不動産屋さんに電話をして、情報を受け取ったら、見に行くか行かないかを決めます。
見に行く価値があると思えば、できるだけ早く現地を確認しましょう。
結果的に断ることになっても、資料だけ見て断るのと、現地まで足を運んで断るのでは、相手に与える印象が大きく違います。
断るときは
「近隣の空室状況を見たら厳しそうだったので今回は見送ります」
「修繕費が相当かかりそうなので、今回は見送ります」
というように理由をつけて、最後に必ず、
「いい物件があればすぐに買いますので、また紹介して下さい。」
と付け加えます。
本気で買う気があることをアピールする
業者さんに対して、どんな物件を、いくらくらいで買いたいのか。どのくらい現金があって、ローンはどの程度引けるのか伝えておくことはとても大切です。
買っていい物件の見極め方
物件を購入する際に大切な「マーケティング」
最初はとにかく、たくさんの物件を見ることが大切！
数をこなすうちに「この物件はこの地域ではかなり安いほうだ」「この物件は安いけれど、修繕費がかかりそうだから割高になりそう」ということがわかってきます。自分の中の比較対象が多ければ多いほど、その物件がお買い得なものなのかがよくわかるようになります。
ですから、最初のうちはよくわからないままでもいいので、ひとつでも多くの物件を見に行くことを心掛けて下さい。見に行くときは買うつもりくらいの真剣さで、見に行かなければ経験値が付きません。
その中で「これだ！」という物件に出会っても、すぐに買い付けを入れてはいけません。なぜかというと、事前にマーケティングをする必要があるからです。
不動産投資でのマーケティングは「この物件は購入後にどの程度の入居率を見込めるだろうか」を測る目的で行う。
一番重要なのは「需要と供給」のバランスを把握すること。
まずはネットで客観的なデータを集める
まずはインターネットを使う。
ミニミニ、アパマン、エイブル、フォレント、MAST、ぴたっとハウス、アットホーム・・・
複数のサイトから可能な限りその地域の多くのデータを収集します。
次のような情報は必ず確認してください。
・募集の家賃
・価格帯別、間取り別の募集部屋の数
・新築の数
どの間取りの空室が多いのかをつかむことができる。
HOME'S不動産投資の「見える！賃貸経営」で、間取り別の家賃の平均値もわかる。
インフォシークの地図を使った実地調査
インフォシークは地図上にアパート名、建物名が記載されているので便利です。
実際にアパートを見に行って入居状況を6/8という具合にどんどん記入していきます。
戸建ての場合は、町の雰囲気を重視します。
周囲に新築の家やリフォーム中の家が多い場合、人々がお金を出してもそこに住みたいと思う町ですから、賃貸に出しても住みたい人がいるでしょう。
もし自分の検討物件が空室の多い町にあることが分かった場合は、その時点で購入をやめます。
自分で調査したあとで不動産屋さんに聞き込みをする
ここまで調べ上げてから初めて、物件の近隣の不動産屋さんに聞き込みをします。
実際に自分で調べてあるため、不動産屋さんがどんな立場で意見を言っているのかを冷静に観察することができます。
資産になる物件の見分け方
購入の際は、どのくらいリフォーム費用がかかるかがポイント
お風呂、トイレ、キッチン、給湯関係がお金がかかる。
わざわざ難しいことに挑戦する必要はない
「安い物件はいくらでもある」
基本的に「雨漏り、白アリ、傾き」がある物件は買わない。
難しいことにあえて挑戦しないで、スパッとやめる。
安くていい物件は、ほかにもたくさんある。
狙うのは平成モノ
平成地区の物件は、お風呂にピピッと押すコントローラー付きの追い焚き給湯がついていますし、トイレも洋式です。洗面所スペースには洗面化粧台があって、その横には洗濯機置き場が備え付けられている。
見かけはぼろくてもいい。設備としてあることが重要。どんなに汚くても、壊れていても、スペースがあれば設備を交換するだけで済むから。
物件の価値を劇的にアップ！シンプルな方法
リフォーム費用を最低限に抑えて低めの家賃で貸す
基本は貼る、塗る、交換する
基本は貼る、塗る、交換する。それ以上の難しいリフォームが必要な物件は、コストがかかるので買わない。
セルフリフォームで一番簡単で効果があるのは、壁紙の貼り替えです。
クッションフロアからフローリングへ
フローリングを貼る作業はとても簡単です。「上張り」といって、すでにある床材の上に貼るやり方なら、誰にでもできる。
上張り用のフローリングは、厚さが6mmと薄く、軽いので持ち運びや作業がしやすい上に、加工も楽。
リフォームでパッと見た印象を良くする
室内のリフォームよりも重要なのが、外まわりの整備です。
物件をパッと見たときの第一印象が悪いと、中をキレイにしても、決まりにくい。
外観を磨く具体例
・庭木の手入れ、グリーンの植え込みなど、エクステリアを整えると印象が良くなる。
・外壁塗装をする。ペンキは最近人気の色を使う。
・除草する。除草した後、防草シートを敷きその上に砂利を敷く。
・ポストをおしゃれなスタンドタイプへ交換する。
・割れたアスファルトを「レミファルト」で補修する。
・玄関の外灯を交換する
・玄関のドアの交換もしくは、玄関ドアの塗装。
・玄関の鍵をディンプルキーに交換する。
・外にある水道に、「タキロン流し台」を設置する
・外壁換気フードの交換をする
専門技術の必要な「掃除」はプロにまかせる
本格的なクリーニングは技術が必要で、特殊な高い洗剤を使わないとピカピカになりませんし、重労働で手間もかかります。
しかし、プロに頼むと意外に安くて、ワンルームで2万5000円ほどで済みます。
まとめると、自分でやるのは難しいのに、人に頼むと安い「掃除」はアウトソーシングして、自分でやると簡単なのに人に頼むと高い壁紙貼りなどのリフォームは、自分でやったほうがいい。
残置物や粗大ゴミは業者に頼むと高額になるので、市の環境センターに自分で捨てに行くのが安く上がる。
