”ワッキー流”「２００万円台」ボロ物件”連続投資”術を読んで
”ワッキー流”「２００万円台」ボロ物件”連続投資”術
脇田 雄太さん著
を読んで自分が大切だと思うところをまとめます。
物件情報の入手方法
基本的には物件をネットで探す。
その中から、ドンピシャでも惜しい物件でもいいので、希望に近い条件のものが見つかったら、その売買仲介さんに連絡を取り、会いに行きます。
初心者にありがちな失敗として、ネットでの検索には時間をかけるのに、そこから先に全く進めない、ということがあります。
だからこそ、思い切って仲介さんに連絡を取ることに、大きな価値があります。
「買わないかもしれない」なんて考えなくてもいいのです。
ネット検索で終わりにせず、「業者さんと知り合う」機会を積極的に作りましょう。
一回、その物件のある場所に行って、実際に営業マンさんと話をしてみると、得るものが多くあります。
それも、１回で終わりにするのではなく、その1か月後にもまた同じ人が来た、3か月後にもまた同じ人が来たとなると、相手に顔を覚えてもらうことができます。
良いボロ物件と悪いボロ物件
良いボロ物件
条件１：賃貸需要がある
当たり前ですが、不動産投資を前提に物件を購入する以上、購入予定の物件に賃貸需要があることが必須となります。
どんなに物件価格が安くても、賃貸需要のない物件は購入してはいけません。
賃貸需要を調べるのは簡単です。
近隣の賃貸不動産会社をまわり、「この物件を買おうと思っているんですが、いくらで決まると思いますか？」と質問するのです。
相手は「管理を任せてもらえるかもしれない」と思うので、親身になって答えてくれることがほとんどです。
このとき、「このエリアは厳しいと思いますよ」と言われたり、「3万円以下の家賃」という返事だったりした場合は、私は撤退するようにしています。
ここで妥協すると失敗します。
条件２：建物の状態が想定利回りを達成できるレベル以上
賃貸需要が存在した場合でも、建物の状態が想定利回りを達成できるレベル以上でない場合は、物件の購入は見送った方が賢明です。
リフォームにコストがかかりすぎない物件ということ
買い付け証明書に次のように記載していたため、スムーズに買い付けを取り下げることができました。
・決済前に物件調査（シロアリ・雨漏り調査など）を実施させていただくことを本買い付け発効の条件とさせていただきます。
・調査の結果、物件に深刻な問題が発見されないことを本買い付け発効の条件とさせていただきます。
補足ですが、シロアリは軽度の被害なら購入することもあります。
シロアリ駆除業者はいくつもあるのですが、その中でもきちんとした組織になっている業者さんは、たいてい見積もりや現地調査は無料でやってくれます。
悪いボロ物件
物件が川沿いの断崖絶壁に立地しており、自費で地盤の修復を実施して下さいと勧告されていることも判明。
指値を入れる
現場に行ったら、私は物件をチェックすると同時に、来てくれた不動産会社の方に必ず、次のことを聞いています。
・売主さんはどんな人ですか？
・売り出しの理由はなんですか？
・物件の良いところ、悪いところはなんですか？
・賃貸に出すとしたら何をやった方がいいと思いますか？
・想定賃料はいくらですか？
こうして得られた情報に加えて、前に書いた近隣の不動産賃貸業者の意見も考慮し、買うかやめるか、買うならいくらで指値を入れるかを決めていきます。（リフォーム代込みで利回り20％など）
指値を入れる場合は、まず、どのくらいまで下がりそうなのかを仲介業者さんに聞いてみます。
そこで、高い値段を伝えられたら、「大変申し訳ないのですが、私の基準では〇〇万円です」というように自分の基準を伝えます。その上で、「今回は厳しそうですが、また物件が出たら教えてください」と伝えます。
私はそういう時、「今日はお時間をいただき、ありがとうございました」と言って、帰りのガソリン代を包んで渡すことも忘れません。
将来のリスクに備えて必ず保険に入る
全労済と都道府県民共済は3割程度割安。民間の火災保険は給排水管のトラブルを保障してくれれる特約を付帯することがポイント。
地震保険は何も考えずに加入がおすすめ
ボロ物件系では全労済の自然災害補償付火災共済の大型タイプに加入している。
施設賠償責任保険
この保険は保険料が非常に安いのが特徴。保険料が年間2000円で、最高5億円までの保証が受けられる。
全労災では扱っておらず、T社で取り扱っている。（月1000円）
激安リフォームのコツ
リフォームの第1段階で行うべきインフラ周りの工事について
インフラとは電気・ガス・水道・インターネット＆電話・テレビなど
1）電気
①ブレーカーの電気容量は十分か？
②漏電遮断器などの安全装備がついているか？
③洗濯機置き場や台所の容量は足りているか？
④屋内外の電気配線に問題はないか？
1）ガス
少しでもいい条件でガスが引けるよう、数十社にコンタクトをとり、サービスの内容を確認した。
都市ガスの2倍もするなど、単価が極端に高いところがある。
そういう会社を選ぶと、入居者の退去につながり、何かサービスをしてもらっても、意味がないということになりかねない。
ガスの値段もしっかりと比較検討していく
２）水道
水道工事ほど作業を依頼するルートによって、金額が変わる工事はないと思います。相場はあってないようなもの。
給排水管の工事は一人親方の水道屋さんに、ユニットバスの工事をイナックスやリクシル・ハウステック等に頼んだあとで、職人さんへ仕上げを依頼すると、料金が大幅に安くなります。
分離発注なので発注側の手間は確かに増えますが、コスト削減効果はそれに見合うもの。
単身向けアパートのユニットバスを施工費込約20万円で設置してもらった。
アクセントパネルとやサーモスタット推薦、レインシャワーなども含んだ金額なので、割安だった
３）ネット＆電話＆テレビ
ケーブルテレビに統一することをお勧めする
保守管理の容易さと初期費用の安さ、実質的なランニングコストの低さが圧倒的
水回り編
１）浴室・水道
1つめは既存の施設を有効活用しながら、浴槽入れ替え＆バスパネル施工をする
バスパネルを施工して、経年劣化した浴槽を入れ替えるだけなら10万円未満でできることも珍しくない。
2つめは新規にユニットバスを導入してしまう方法
部材費・工事費・ゴミ処分費・配管接続費など含めても30万円程度～施工可能なケースが多かった。
アクセントパネルとサーモスタット水栓は必ず選択したい。安価なモデルはこの2点が省かれている。
２）洗濯機パン・洗面台・トイレ
洗濯機パンがないもしくは洗濯機置き場が屋外というケースの場合、迷わず室内に洗濯機パンを新設することがおすすめしている。
既存の洗面台が古い、もしくはない場合も迷わず幅750mm以上のシャンプードレッサーを新設するといい。
トイレはどんない古い物件でも洋室であることが必須。
３）台所
ファミリータイプなら1700mm以上
単身タイプなら1400mm幅程度
流し台を入れ替える際には、合わせて周辺の壁面にキッチンパネルを施工するとよい。
４）床・壁・天井
１）床
入居希望者が最初にチェックする場所が床
リフォームする際は、元の床材の種類にかかわらず、原則的にはフローリング化することを勧める。
２）壁
既存の壁がすでにクロスの場合は、新しいクロスに張り替えるだけで劇的に見た目の印象を向上させられる。
平凡な白系の量産クロスは避け、1000番台を使用する。
３）天井
原則的にシンプルな白系のクロスを使用。量産クロスでも可。
５）照明
１）ダウンライト
物件の魅力を効果的に向上させる照明器具として、一番に考えられるのはダウンライト
２）ＬＥＤ
せっかく照明器具を導入するなら、デザイン性に優れたLED照明を積極的に選択するといい
３）センサーライト
玄関、トイレ、階段、廊下などにはセンサーライトを導入するとよい
既存の照明器具がＥ26口金、Ｅ17口金などの電球タイプの照明器具の場合、センサー機能が搭載されたLED電球を購入して取り付けるだけでも十分。
壁の工事を行うついでがある場合、パナソニック製の「かってにスイッチ」などを依頼してつけてもらってもよい。
特約事項で安定運営
１）オリジナルの特約事項を使って安定賃貸経営を実現
やり方は次のような特約事項を作成し、この内容を賃貸仲介さんにエクセルなどのデータで渡しておき、賃貸借契約書の作成時に、入居者さんと連帯保証人さんの署名捺印を取得してもらう
〇室内外を問わず全面禁煙
〇退去予告は2か月以上前に設定
〇賃料を安く設定する代わりに、最低2年は入居することを約束してもらう
①退去時原状回復義務
退去の際は、貸主指定の業者において室内清掃、庭の除草、鍵の交換をするものとし、その費用は、契約終了日から10日以内に借主が貸主に対して支払うものとする
②解約予告
解約の意思表示は、借り主が貸主へ「解約する旨の文章（体裁自由）を郵送する」方法で行うこととする。
契約日は上記「郵便物」消印の日付が属する月の翌々月末日とする。
※郵便の不着事故を防ぐため、簡易書留等を利用されることを強くお勧めします。また、トラブル防止のため電話による到着確認を行っていただくことを強くお勧めします。
※生活実態の有無、退去理由の如何を問わず、契約終了日までは賃料が発生します。
※たとえば、4月10日入居で、2週間後の4月24日付の消印で解約の申し出を借主が貸主に対して行った場合、6月末日までの賃料支払義務が発生します。
※賃料・公共料金などの滞納がある場合は、滞納分の支払いが完了するまで本賃貸契約を終了することはできません。（ただし、貸主が認めた場合は例外とする）
③短期解約違約金
本物件の賃料は借主が長期間の入居を約束することを前提に低く設定しているため、万が一、借主都合により本契約及び更新契約を終了する場合は以下の短期解約違約金を借主は貸主へ契約終了日から10日以内に支払うものとする。
※短期解約違約金
